澳总理说有房人比较幸福，幸福在哪？

前 言

今年7月，韩国公寓暴涨50%，首尔37.4万人抢百余套房、公寓均价突破10亿韩元的消息令不少人看的咋舌。

相比之下，同期澳大利亚房价却在持续下跌。其中，独栋屋价格下跌了0.8％，而公寓价格则下跌了0.6％。

尽管如此，一项研究显示，房东仍是澳大利亚最佳职业之一。

数据显示，自2000年以来，澳大利亚的实际房价飙升了150％，而实际工资却增长了不到三分之一。

与此同时，澳大利亚总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)表示，未来3年，对澳大利亚的房主来说，这将是快乐的日子。

1. 房东是最佳职业

 

在当前房租和房价双双下跌的市场环境下，一些房东的日子可能很难过。但是，整体而言，绝大多数房东还是在挣钱，尤其是持有房产超过10年的房东。

悉尼大学的研究员卡梅伦·默里（Cameron Murray）表示，自2000年以来，澳大利亚的实际房价飙升了150％，而同期的实际工资却增长了不到三分之一。

伴随房价的飞速上涨，悉尼和墨尔本已经跻身于全球房价最贵城市之列。

在过去的20年中，整个澳大利亚的住房自有率从70％降至65％，住房净资产水平从80％降至75％。

卡梅伦教授指出：“截至2019年第二季度的29个季度内，其中有16个季度悉尼中位房价涨幅跑赢同期中位工资涨幅。”

“因此，在过去的20年中，做房东一直是这个国家最出色的工作之一。到目前为止，这也是最简单的工作之一，尤其是在悉尼和墨尔本。”

以资本增长形式的土地回报已从1960年前占GDP的3.5％增至2000年以来占GDP的16.7％。

因此，土地占GDP的比重如此之高，以至于超过了家庭收入的来源，即工资。

低利率是推动房价上涨的一大诱因。因为低利率，家庭可以获得更大规模的抵押贷款。

2. 低利率至少持续3年

 

澳大利亚总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)表示，如果你足够幸运地拥有一套房子的话，未来3年将是澳大利亚房主快乐的日子。

澳储行行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）和经济学家表示，低利率将持续下去。这一言论也得到了澳大利亚总理的验证。

在最近的一次发言中，莫里森表示，房贷利率将在至少3年内保持在创纪录低位。

他说：“据预计，未来两年内失业率将超过7%。就业是经济的头号问题。我们预期，利率在至少三年内将维持历史低水平。”

对于首次置业者而言，这也是一个好消息，因为大多数首府城市的房价都在下跌或保持停滞。

毋庸置疑，经济前景不佳意味着更多人会丢掉饭碗，失去收入。但是，对于那些仍然有稳定就业的人群而言，这也意味着更快偿还负债。

澳大利亚央行官方现金利率设定在0.25%的历史低位，推动使浮动和固定房贷利率出现大跌。

因此，由于低利率和新冠疫情，许多房贷借款人正在寻求转贷，以节省相关支出。

事实上，这也是澳储行一直在敦促房主所做的一个选择。

澳储行行长表示：“我鼓励那些还没有抓住这个机会的人看看他们的房贷利率，并寻找更好的交易。”

他说：“多年来，在许多公开发言中，我一直在鼓励人们查看利率水平，如果他们的房贷利率不是非常低，就去找他们的银行经纪人召开一次Zoom会议，要求更好的交易。”

“如果这家银行拒绝，那就去另一家银行。”

 

3. 多家机构下调利率

根据比价网站RateCity提供的数据，目前澳大利亚有8家规模较小的贷款机构提供低于2%的房贷利率。

市场上最低的浮动利率为1.95%，最低的固定利率为1.98%。

在过去的一个月中，澳大利亚市场上有19家贷款机构降低了至少一种浮动住房贷款利率，有22家贷款机构降低了至少一种固定住房贷款利率。

RateCity研究总监萨利·廷德尔（Sally Tindall）表示：“利率低于2%的贷款机构数量继续在增加。这对房主而言是一个胜利。”

“不过，值得注意的是，一些低于2%的利率会有附带条件，因此它们不会适合每个人。不过，我们预计会有更多银行加入低于2%的俱乐部。”

根据RateCity的数据，以申请40万澳元的房贷为例，本息同还房贷利率降至2%意味着平均每个房主每月可以节省约250澳元。

事实上，根据线上贷款经纪平台Lendi发布的最新报告，平均而言，四大银行的房贷利率较其它银行要高出0.08%。

整体而言，5月和6月期间，房贷借款人相对更偏爱四大银行，但是其他放贷机构的市场份额也有所扩大，尤其是转贷市场。

截至2020年的前6个月中，转贷人群的利率平均下降了0.96%。以一笔40.7万澳元的贷款为例，这相当于每年可节省资金2295澳元。

公寓卖不掉，买家市场明显

 

需求下挫和供应盈余的现状导致不少住房（尤其是公寓）投资者面临“卖在最低点”的压力。

布里斯班的华人投资者梁女士（Lisa Liang）担心房价在未来三年内还会进一步下跌，她于最近将位于布里斯班市中心的3套公寓挂牌出售。

她说：“目前对公寓的需求非常少，尤其是高层公寓，而布里斯班的公寓又实在太多。”

“我认为这个市场上的公寓没有资本增长的前景。自从六年前购入以来，每套公寓价值缩水了多达10万澳元。

“因此，我想要抛售这些公寓，并买进独栋屋。但是，很不幸的是，目前市场上没有太多人想要购买公寓。即便有，他们也是想买便宜货。”

同样，墨尔本地产经纪公司的Cimino表示，由于新冠相关出行限制导致市场需求受损、租金收入大幅下降，一些投资者曾经承受着明显的抛售压力。

Cimino说：“眼下，我们看到一些投资者开始决定推迟出售，并选择等到国际旅行限制取消、租金开始回升时再次将公寓挂牌出售。”

“不过，仍然有一些房东等不到那个时候。由于无法负担持有成本，这些房东开始亏损转售。”

国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）执行主席罗伯特?梅洛尔（Robert Mellor）指出，澳大利亚锁国将在未来几个月给公寓需求带来巨大的压力。

他说：“我们现在所有数据均表明，由于净移民人数减少和每户人数增加，公寓市场正在逐步陷入严重供过于求的状态。”

“即使未来几年的移民水平保持在10万人左右，也不过正常需求的一半。”

在所有细分市场中，内城区公寓市场首当其冲。由于难以找到房客入住，一些原本出租的公寓可能会转为出售，继而对市场构成进一步的打击。

CoreLogic提供的最新报告显示，墨尔本南岸的待租赁房源数量激增，从568套（截至3月15日的28天）激增至1200多套（截至8月9日的28天）。

同期，墨尔本中央商务区和悉尼禧市（Haymarket）的待租赁房源数量增加超过一倍。

同时，空置率一直居高不下。据统计，今年7月，悉尼中央商务区八分之一（13.2％）以上而墨尔本中央商务区的公寓空置率也高达8.8％。

Lawless说：“内城区高层出租公寓的前景可以说是最暗淡的，一方面，供应水平居高不下，另一方面，投资者和租房者的需求持续低迷。”

“在国际边境开放、以及国内租赁需求恢复之前，这种情况可能会一直延续。”

结语

根据澳大利亚统计局（ABS）提供的数据，今年新屋开工数量下滑至10年来的最低水平，有些地区仅相当于长期平均的1/5。

回想一下，2009年全球金融危机刚过，几年内建筑活动不足，同时利率突然下降，造成供需不均衡，房屋价格一飞冲天。

当前的低利率水平可能还会持续数年，所以一旦市场信心恢复，房屋短缺就将对市场造成显著影响。