购房热点或为雷区？澳房投资如何规避风险

 

悉尼和墨尔本地价上涨区域买房投资活动集中，过去三四年大部分时间，只要在这两个最大城市拥有不动产，就能保障资产增值。 

ACBNews《澳华财经在线》报道，随着市场走到高位，做投资决定比起过去四年任何时候都要难，如果选择错误将会损失惨重。地产界资深观察家泰瑞·莱德（Terry Ryder）认为，投资者需要在购房地点的选择上考虑周详，放眼2017年，“购房雷区”名单将和“购房首选”名单具有同样重要的价值。 

“影响平衡的关键是供过于求，特别是对于特殊区域的公寓房产。包括悉尼和墨尔本在内的澳大利亚所有地区，都存在我所定义的“危险市场”。” 

CoreLogic发布了最热门购房地点报告，数据显示截止到7月份的一年中，全国十大房产热销郊区7个位于墨尔本，这些地区需求旺盛，最近几年持续创下房屋销售最高记录。Point Cook一马当先，过去一年完成1031起交易。 

莱德认为，这份报告实际上却在无意中成为“购房雷区”报告，标注了国内最不适合购房的地点。过去一年的销售量让它们成为购房热门地，而这恰表现出不动产“消费者”在购买前调查研究不足，选择购房区域上呈现跟风和盲目性。 

澳大利亚十大公寓热门地点名单包括：墨尔本CBD周边、墨尔本南岸和南亚拉、黄金海岸的四大热门地、布里斯班市、阿德莱德CBD和悉尼Dee Why地区。 

冲浪者天堂是黄金海岸最繁华的中心区，也是澳大利亚最热门公寓市场，根据CoreLogic的报告，过去一年卖出1616套，墨尔本CBD次之，卖出1296套公寓。

 莱德说，绝大部分名单上的地点并不值得投资。例如，在冲浪者天堂购置公寓之前，就必须慎重考虑。澳大利亚主要的房地产市场很少有资本增值不佳的历史，冲浪者天堂是其一。“当然，过去的糟糕记录不能说明未来不可能增长，不过，现在还没有证据表明，情况已经发生变化或者将要改变。” 

黄金海岸的高层住宅郊区的情况是：开发商扩围开发，建造了太多公寓。黄金海岸的经济目前势头强劲，城市不动产市场仍有增长空间，但是，莱德尖锐地指出，“高层住宅密集的郊区却不是这样，开发商相信他们能通过向缺乏调查研究的州外和海外投资者进行推销，促成交易。” 

在墨尔本CBD，公寓价格中值目前低于2015年和2013年，与2011年价格大致持平。莱德告诫，大量开发带来的的供过于求可能会导致空置率上升，租金和产权价值下跌。 

不过，澳大利亚主要的人口集中地带几乎不存在购房雷区，值得注意的是珀斯和布里斯班内城公寓市场。 

房屋销量前10名单有所不同，但在引导消费者买房上也没有价值。前10名单包括墨尔本外围的多个新郊区，那里有及大批住宅建成，另外新南威尔士三个地市被看作一个大郊区。 

总言之，作为引导消费者买房的指南，热门名单有害无益，对于严谨的投资者来说也毫无意义。“许多投资者采用“从众”的研究策略。难道大多数人都去做的事就是对的吗？” 

澳统计局今日数据显示，九月季度全国房价小幅上扬的情况下，墨尔本房价涨幅由2.7%放缓到1.7%，布里斯班由1.1%降到0.2%。 

房屋销量前10郊区：

Point Cook, VIC — 1031

Pakenham, VIC — 1014

Craigieburn, VIC — 880

奥兰治, NSW — 863

Berwick, VIC — 809

麦考里港, NSW — 798

Dubbo, NSW — 742

Werribee, VIC — 669

Mildura, VIC — 661

Frankston, VIC — 643 

公寓销量前10郊区：

冲浪者天堂, Gold Coast — 1616

墨尔本 — 1296

Southport, Gold Coast — 876

南岸, VIC — 736

阿德莱德, SA — 643

Hope Island, Gold Coast — 634

Labrador, Gold Coast — 572

Dee Why, NSW — 551

South Yarra, VIC — 533

布里斯班市 — 530