置业投资：如何理解和运用租金回报率？

澳大利亚以其近乎完美的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。澳洲房产投资日益火爆的今天，也有越来越多相关的问题出现。精明的澳洲房产投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，他们还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。那么，他们是如何操作的呢？

毛租金收益率

首先重视分析一些数据。租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。

举个简单例子，假设在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28,600澳元。28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率5.7%，这个比例还是不错的。但是，如果房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么收益率将可能下降到4.8％，因此应使用当前的市场价值来计算收益率。

80-20法则

获 取平衡当然，对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自物业顾问公司Smart Property Adviser的负责人Kevin Lee先生称，人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场赌博。举例来说，黄金海岸的公寓房价值在2008年2月至2013年3月间下降了 17.9％，该地区的房产曾经被一些房地产公司推荐给投资者。

Lee先生建议他的客户购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。有关于空置率的分析，请点击查看历史文章：如何选择投资目标地：正确看待置业分析中的清出率和空置率。

Lee先生说：“我们建议客户不要指望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。”“我们也建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。而另外的20％是指名人、富豪等比较特殊的房产。这类房产是一种豪赌，有些会是赢家，很多也不是。”

影响租金回报的因素

可能影响租金回报率的因素租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。例如，通常租金不上涨，同时价格也上不去，因为价格是应买家的需求上涨，而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋，尤其是在悉尼和墨尔本最热门的市郊。

买方顾问Cate Bakos先生称，一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。

举个例子，网站Onthehouse.com.au 2月份的数据表明，全澳最好的毛租金收益率是8％或9％，并且都不是那些房价一路飙升的市郊。

悉尼独立屋的租金回报率为3.45%，公寓的租金回报率4.11%

额外设施也可提高投资回报

提 供租客的住房条件房地产公司Positive Real Estate 负责人Sam Saggers先生说：“如果有用心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报。额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如 果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。”

他建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。

调查周围环境房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以，当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。

衡 量澳洲房产投资回报价值的标准一般是“租金收益+房价增值＞持有成本”，此种情况则可视为此房产值得投资。所以对于投资者来讲，租金收益率的高低是衡量投 资该城区与否的关键。对于悉尼和墨尔本这样的城市来讲，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以整体的房产投资回报是非常有保证的。