选择投资目标地：正确看待清出率&空置率！

 在这个信息发达的年代，只要通过不同的媒体和平台，例如智能手机，便可以获得股票市场的各种消息，例如价格、成交额、买卖差价等。但是房屋买卖就不同了，交易需要一段时间才可作实，很难获得实时的数据和消息，而一般除非仔细做过功课，对于各种分析数据的实际意义可能也并不是完全理解。今日就为大家详细解释房 产分析中常见的那些数据名称和其意义。

澳洲房产投资作为最炙手可热的全球资产配置方式之一，各首府城市每周的一次拍卖，是投资人士重要的参考指标之一，较为容易获取而又贴近实时数据的，就是每周的拍卖清出率了。

最常见名词：清出率

拍卖清出率 (clearance rate)是指在拍卖中成功出售物业的百分比。一般来说，清出率包括在拍卖中售出的物业，也包括拍卖前和后成功出售的物业。如果物业在拍卖中撤回，又或出价未能达到底价变成流拍，也不会计算在内。清出率偏低一般显示出现买家市场，而清出率偏高则属卖家市场。澳洲自八十年代开始便有清出率的纪录，直到现在仍 然被视为市场信心的指标。

房屋拍卖多在周末进行，拍卖结束后，房地产代理会把数据提交到各研究机构，整理后刊登在星期日的报章和电子媒体。澳洲物业监察 (APM) 和RP Data这两大研究机构均会公布每周全澳各地的拍卖清出率，但由于数据来源不同，计算方法也有异，得出来的结果并不一样。

如何解读清出率

究竟每周的清出率提供了什么信息给我们？所谓的清出率只是列出卖家接受买家对物业出价的百分比，而且高的清出率并不代表房价上升或者下跌，也不代表卖家以一个好或差的价格把物业售出。很多时，清出率只是代表买家的出价达到卖家的底价而促成交易。

不过，拍卖底价是卖家设定的可接受最低价，也可能不是竞投成功买家准备出的最高价。在市场向下时，买家的出价达不到卖家的底价，清出率自然下跌，所以低清出率被视为市场放缓或下滑的指标。如果市场上扬，买家乐意以高于卖家的底价竞投，因此高清出率和高于底价的交易都是市场上升的迹象。

然而，在解读清出率时，必须注意其局限性。例如清出率并没有考虑参与竞投的人数、拍卖价高于底价的百分比、出价次数和同一天在邻近地区举行拍卖的次数等。这些数据其实更具参考性。

议价交易占比交易总数更高

同时，在澳洲买卖房屋，拍卖并非唯一的方式。其实较多人选择的方式是议价买卖（Private Treaty），亦即通过地产中介或者是直接跟业主交易。根据Core Logic RP Data的数字，以拍卖形式出售的物业仅占全澳房屋买卖的20%左右，其余的80%都是以议价买卖方式出售。

首都城市例如悉尼和墨尔本以拍卖形式出售的比率较高，悉尼去年更达38%，而一些受欢迎的地区更会高达90%以上。不过，整体的房屋买卖仍多透过议价方式进行，如果只依赖拍卖清出率，并不能掌握市场的全面情况。

因此，拍卖清出率当然有其参考价值，但不能只看一周的数字去预测市场的走势，要长期观察才可了解市场的脉络。除了参考数据，更应该实地考察。多些参观开放出售的房子，亲身到拍卖现场感受一下竞投的气氛，可能比听取专家的意见更为实际。

空置率：检验市场的更有效证据

对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的，而家庭的增长决定于人口的增长。房价增长的根本因素——供需——决定了当地的空置率、租金、价格。因此，了解更多目标置业地区的空置率可能是更理性的选择。

空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率，并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要 没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。因此也有人简单的将其定义为“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取 一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

悉尼平均空置率仅为1.8%

澳大利亚权威调研机构Urbis报告最新统计资料显示：截止2016年6月，新南威尔士州为住宅最供不应求的州，体现为悉尼拥有最低的空置率 1.8%，目前悉尼房子平均出租价格是 520澳元每周，租金比年初已经上涨5%。6月份单月，悉尼城区的房子出租空置率是1.7%， 外郊的空置率是2.1%，而内城一带的房屋出租空置率仅为1.5%。同时第二大城市墨尔本空置率为2.1%，布里斯班为1.9%。

新州地产业协会主席John Cunningham认为，虽然很多新的楼房上市，但是他们预计，悉尼内城区的房子出租还是很容易的，房东目前还是能不断地增加租金。除了内城区，提供了大量就业机会，并且配套相对完善的郊区也是租客不断，因为他们非常希望租的房子可以方便到达公司的办公室。

SQM的董事总经理 Louis Christopher认为，只要澳洲人口增加，政府不收紧移民，刚需长期存在，房价不可能出现大幅下跌。澳洲是全球都市化程度最高的国家，前三大城市分别为悉尼、墨尔本与布里斯班，近几年海外置产方兴未艾，不少买家都优先锁定三大城市。

经过了三年的疯狂增长，澳洲首府城市房价现在进入稳健增长阶段，这其实是件好事，因为市场不可能保持长时间且迅速的上升，持续性且无节制的上升是非常危险的，因此可以说目前悉尼房市非常健康。目前澳洲房价是稳健升值而非爆发式的，投资置业澳洲应该做好中长期投资打算，做到投资收益最大化。