在澳大利亚置业,贷款应该怎么搞定?

澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念以及贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的原因。下面就为大家详细介绍在澳大利亚如何申请贷款，已经关于贷款的常见问题。

澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额 超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的 33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。

个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。

1、贷款的流程为：

选定房子—联系贷款机构—递交申请—评估—交换合同达成共识—成交。 

2、何时进入贷款程序：

在澳洲，当看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后两周之后订金升到 10% ，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。        

值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。

贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。而在国内一般您购买房产的中介机构会帮您全程服务贷款服务。

3、贷款所需要的材料：

贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是：         

1、资产：原有房产，存款，汽车，财物等；

2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；

3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。

4、此外您还需要提供您的身份证明，也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发证件的组织的权威程度，给予被签发的证件一个分数，您所提供的证件分数相加之后必须大于 100 分，如，护照， 75 分，驾照，45 分 ，75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供这两样证件一般就没问题了。 

4、贷款的先期费用：

主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。Solicitor fee是指您和贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。         

5、能贷多少钱

可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款，这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度：即不会低于您所有年收入的五倍。

6、贷款利率

澳洲房产贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%，那么它的固定利率就可能为5.01%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自 己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率， 可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。         

第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希 望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率 ， 那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银 行 (reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利 率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑 详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。

7、转贷款

如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。         

8、银行及非银行金融组织的区别

在中国 ， 房屋贷款一般是由银行放出 。澳洲金融市场则有很大不同 ， 除了银行之外 ， 澳洲还有很多其它的金融组织 ， 也就是 non-bank lender， 具有放出贷款的权限 。 这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄 ， 而是通过基金，信托等手段募集资金 、如养老金等。         

一般来说，在澳大利亚各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取9％— 11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％— 1％的利息贷给购房者。         

华人客户往往更希望选择银行 ， 而澳洲本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪 。对于贷款人来说 ， 更多的应该注意产品而不是机构 。 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要 ， 而不是哪个机构更有名 。而且相对于名气等指标 ， 衡量一家金融组织稳定与否的标准 ，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。         

9、注意陷阱

可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率 ，可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”， 这是什么意思呢? 这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管它，房屋贷款可往往是20-30年限的，不知不觉中，您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱，但是您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款，并且好好给自己算个帐。         

10、意外的难题

华人移民往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。         

还有些刚刚毕业的学生，或者新移民，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下 lodoc贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如employer’s statement ），可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。         

11、意外斩获

如果这是您在澳洲的第一套物业First home buyer ，而且购买目的为自住，而且您拥有澳洲身份，那么恭喜您，按照澳洲法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。这笔钱数额相当大。

12、贷款常见Q&A：

1.我能贷多少款？贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval。这项服务是免费的。这样就可以知道自己的预算了。 

2.除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval？ 一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。 

3.Pre-approval要多长时间能得到结果？ 材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以出来。 

4.Pre-approval的额度，以后真正贷款时候，额度会变化么？ 可能变化的。原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。 

Tips: 对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation。银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。 

5.我需要找Broker还是直接找银行？ 一般如果正在做Permanent的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最好找口碑好的，朋友推荐的。Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。 

6.我需要准备多少钱作为首付（%）？ 当前，基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。         

7.我选什么银行贷款产品？ 新移民大致会用到两种银行贷款产品： 一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。 第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们         

8.我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？ 澳洲银行的贷款，包括有无Offset的，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker讲价。这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。 

折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。      

9.我需要提供什么材料给银行（或Broker）来办贷款？ 收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。         

10.贷款办下来之后我还要做什么？ 贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。另外银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。